蔡笑 郭家伟

　　案情回顾

　　小田承租老周名下房屋，签合同当日便向老周支付押金及一个季度租金共3.3万余元。签订合同前，小田已实地看房；但收房当天，他发现厨卫等地有“小黑飞”（小型黑色飞虫的俗称），认为其有害健康，提出解除合同并全额退款。双方协商后，老周按照小田的要求，聘请专业的杀虫公司、使用指定品牌的杀虫剂进行了消杀。然而，小田仍要求退租退款，遭到老周拒绝后诉至法院。法院审理后判决小田构成违约，老周只需退回2.2万余元。

　　法律提示

　　民法典第七百三十一条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。那么，如果房屋中有飞虫或蟑螂，承租人能否解除合同呢？根据法律规定，承租人在租赁物质量不合格时可以随时解除合同，但“租赁物不合格”需要达到“危及安全或者健康”的程度。

　　本案中，虽然承租房屋内有“小黑飞”，但尚未达到“危及人身安全及健康”的程度，因此，即使存在飞虫，小田也不能以此为由解除合同。若他执意解除合同则构成违约，需要承担违约责任。

　　关于违约金问题，民法典第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。因此，通常情况下违约金以双方约定为准，但如果约定过高时，违约方可以提出请求予以酌减的抗辩，法院有可能会结合违约情形、实际损失等因素对违约金金额进行综合考量。

　　本案中，合同解除后，小田要求退款于法有据，但需要扣除实际使用期间的租金及违约金。小田解除合同已经构成违约，虽合同约定违约金为两个月租金，但小田提出违约金过高申请酌减，法院鉴于其违约情形、老周实际损失及房屋空置短等情况，酌定小田的违约金为1万元、实际使用期间租金1100多元。

　　因此，若承租人对于房屋的卫生、噪音、温度、采光等有较高要求，建议在签订合同前仔细查看房屋或在合同中做出特别约定。否则，签订合同后再以此为由要求解除合同，往往存在违约风险。

（作者单位：北京市海淀区人民法院）